IFI et Déduction des Dettes : Quand la clause anti-abus ne s'applique pas
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) frappe la valeur de votre patrimoine immobilier. Mais comment évaluer ce patrimoine quand il est détenu via des sociétés civiles immobilières (SCI) et que ces sociétés ont des dettes ? Une décision récente du tribunal judiciaire de Compiègne apporte des éclaircissements importants sur les limites de la clause anti-abus.
Le principe : déduction des dettes
Quand vous détenez des parts de SCI, vous êtes imposé à l'IFI sur la fraction de la valeur de ces parts qui représente des biens immobiliers. C'est logique : l'IFI vise l'immobilier, pas les autres actifs de la société.
Pour calculer cette valeur, vous pouvez prendre en compte les dettes liées aux immeubles :
- Emprunts bancaires contractés pour l'acquisition
- Dettes pour travaux de conservation ou d'entretien
- Comptes courants d'associés liés au financement des biens
Ces dettes viennent diminuer la valeur imposable de vos parts. Moins de valeur = moins d'IFI.
La clause anti-abus : attention aux dettes entre associés
Le législateur a prévu un garde-fou : la clause anti-abus. Elle vise à empêcher les montages dont l'objectif principal serait de réduire artificiellement l'IFI.
En vertu de cette clause, certaines dettes sont automatiquement écartées du calcul :
- Les dettes contractées entre la société et le redevable de l'impôt
- Les dettes contractées avec les membres de son foyer fiscal
Sauf si le contribuable démontre que ces dettes n'ont pas été contractées dans un but fiscal.
Autrement dit, si vous avez prêté de l'argent à votre SCI via un compte courant d'associé, l'administration peut refuser de déduire cette dette pour le calcul de l'IFI.
L'affaire jugée : une transmission familiale contestée
Dans cette affaire, un couple avait mis en place une stratégie patrimoniale classique :
- Constitution de deux SCI
- Acquisition d'immeubles financés par emprunt bancaire et apports en compte courant
- Donation-partage des parts au profit de leurs enfants
Lors d'un contrôle, l'administration fiscale a contesté la déduction des dettes liées aux comptes courants d'associés. Son argument : le montage poursuivait un objectif principalement fiscal, notamment en raison du décalage temporel entre les acquisitions et la donation.
Pour l'administration, les opérations visaient à gonfler artificiellement les dettes pour réduire la valeur des parts au moment de la donation, tout en conservant un avantage fiscal à l'IFI.
La décision du tribunal : clause anti-abus écartée
Le tribunal a donné raison aux contribuables. Les juges ont estimé que :
Le montage s'inscrit dans une stratégie patrimoniale cohérente
La constitution de SCI et la transmission aux enfants répondent à des objectifs légitimes de gestion et de transmission du patrimoine familial. Ce n'est pas un montage "artificiel" créé uniquement pour des raisons fiscales.
La chronologie des opérations est justifiée
Le décalage entre les acquisitions et la donation n'est pas suspect. Il peut s'expliquer par des raisons pratiques : attendre la stabilisation de la situation financière, l'âge des enfants, les opportunités d'acquisition...
L'avantage fiscal reste marginal
Les juges ont relevé que l'économie d'impôt obtenue restait marginale par rapport à l'ensemble de l'opération. Ce n'était pas le but principal du montage.
Les enseignements à retenir
La clause anti-abus n'est pas automatique
Ce n'est pas parce que des dettes existent entre associés et société qu'elles seront automatiquement exclues. L'administration doit démontrer que le montage a un objectif principalement fiscal.
La cohérence patrimoniale compte
Les juges regardent si les opérations s'inscrivent dans une logique patrimoniale d'ensemble. Une stratégie de transmission familiale bien structurée et cohérente sera plus facilement acceptée.
La proportionnalité de l'avantage fiscal est examinée
Un avantage fiscal marginal ne suffit pas à caractériser un abus. À l'inverse, un avantage disproportionné par rapport à la réalité économique de l'opération sera suspect.
Ce qu'il faut retenir
- Les dettes liées aux immeubles détenus via SCI peuvent être déduites pour le calcul de l'IFI
- La clause anti-abus peut exclure les dettes contractées entre la société et ses associés
- Cette clause ne s'applique pas si le contribuable démontre l'absence de but principalement fiscal
- Une stratégie de transmission patrimoniale cohérente échappe à la clause anti-abus
- Le caractère marginal de l'avantage fiscal est un argument en faveur du contribuable